“十四五”开局与两会后，宏观经济形势、房地产市场发展与房地产企业管理创新

王传宝

时长：0.5-1天。可根据客户要求，调整课纲

培训目标：结合学习“十四五”规划和2021年全国两会精神，研读“十四五”规划开局与两会后宏观经济形势、房地产市场发展趋势与房地产企业管理创新。帮助学员正确判断，提出相关对策，进而帮助房地产企业决策，更好地助推工作。讲座“有趣、有理、有料、有用”，图文并茂，通俗易懂。理论与实际相结合，学员可以在知其所以然的基础上，进而知道未来的必然。

讲座提纲

一、“十四五”规划关于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其对我国房地产行业/企业的影响

1、“十四五”规划关于基建的表述及其对我国房地产行业/企业的影响

2、“十四五”规划关于新型城市化的表述及其对我国房地产行业/企业的影响

——完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量

——城镇化率提高1个百分点

——放开户籍限制、农村土地流转等

3、“十四五”规划关于城市群、都市圈表述及其对我国房地产行业/企业的影响

4、“十四五”规划关于“新基建”的表述及其对我国房地产行业/企业的影响

5、“十四五”时期建筑企业、房地产企业的发展机遇

——加快新型城镇化和都市圈建设的机遇

——在经济“双循环”中，基建必将扮演重要角色

——继续对关键领域进行投资：两新一重与建筑行业的机遇

——绿色发展、碳中和及其对建筑和房地产行业的冲击

二、2021年两会（特别是政府工作报告）关于基建、城镇化、房地产等的表述及影响

1、2021年两会（特别是政府工作报告）关于基建、城镇化、房地产等的表述及影响

2、积极的财政政策

3、关于“房住不炒”

4、碳中和、节能环保（绿色建筑）与基建

5、老旧小区改造、安居房与基建

6、其他相关政策表述

三、世界经济新周期是中国房地产市场的大环境

1、疫情前世界经济已经进入衰退

——当前全球处在罕见的经济增长低迷期

——十年一次的金融危机是否已经到来

——会不会发生百年一遇的危机？

2、世界经济周期与新工业革命

——全球长波周期划分（康得拉季耶夫周期）

——工业革命、技术变革与城市化

3、大宗商品价格暴涨引发通胀担忧

——油气价格与世界经济景气度

——铁矿石、铜、农产品等大宗商品价格暴涨

4、世界经济进入“三低两高”，货币政策环境巨变，影响房地产投资

——俄罗斯、土耳其等国开始加息

5、拜登上台后的内外政策新变化

6、“灰犀牛”与全球大变局初显

——警惕“灰犀牛”式大概率危机的到来

——黑天鹅与绿天鹅

——全球大变局初显

7、中美贸易战及其对世界经济的影响

8、全球同此冷暖：国际经济形势影响我国经济

——对制造业、服务业、进出口、房地产等影响

——全球产业链、供应链、价值链重构，影响我国经济

四、中国经济长期发展趋势下房地产发展的新宏观背景

1、宏观经济分析的基本框架：总需求与总供给

2、经济增长的决定要素

3、需求三架马车分析

（1）消费

（2）投资

（3）出口

4、供给侧分析

（1）人口问题：未富先老

（2）资源环境问题

（3）科技创新问题：对创新的重要性怎么强调都不过分

5、经济增长的三大动力来源

——城镇化没有完成

——中西部地区的后发优势

——消费结构升级

6、近年中国出现的几个重要拐点

7、中国经济将现“四大分化”

8、中美博弈对房地产的可能影响：现在与未来

9、“十四五”规划深刻变革及其对房地产的影响

10、对我国未来经济增长的基本判断

五、从当前经济数据看实体经济冷暖与房地产企业应对

1、客观判断经济发展趋势

2、产业形势判断：PMI指数看经济冷暖

——经济收缩还是扩张？是否是追加投资的好时机？

3、CPI和PPI指数看经济是通货紧缩还是通货膨胀？

——CPI和PPI指数之间的剪刀差扩大的原因？意味着什么？

——企业负重前行：上游原料价格被暴炒大涨，但下游面对终端需求萎靡无法提价

4、2021年宏观经济形势研判

5、2021年4月中央政治局会议精神简要解读（第一次提出严禁学区房炒作问题）

六、金融新周期与金融风险将影响房地产市场健康发展

1、十九大报告指出，要“健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”

2、金融新周期

3、全球债务飙升

4、警惕区域性金融风险蔓延

5、地方政府债务风险

6、企业债务风险，部分中小银行面临破产清算威胁

7、资本管制：诡谲的人民币汇率

8、生病的股市：个人理性与集体非理性

9、投资理财的困惑：钱往何处去？

10、百姓发现：只有房地产投资最稳妥

11、房地产企业资金成本提升，融资越来越难

郭树清，灰犀牛，房地产

七、土地、人口与货币：房地产市场未来发展预测

1、工业化、城市化加速需要房地产市场配合

——工业化加速提高居民收入，促进农村人口进城

——城市化加速提升住房需求，加速房地产市场发展

2、城镇化与城市群：全面铺开与多点开花

——我国新型城镇化发展的空间格局

——“两横三纵”城市化战略格局

——我国主要发展轴

——我国主要城市群

3、为什么要紧盯都市圈和城市群建设

——按照世界城市化发展的“S型”规律曲线，城镇化率显示我国的城市化进程仍处于中期，未来还存在继续提高的空间。

——城市群和都市圈建设将带来更多的人口流入城市，从而带来更多的投资和消费，提供经济增长持续潜在动力。

——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。

——进入都市圈范围的区域，将享受更多的发展红利。

——“十四五”规划和2021年《政府工作报告》：推进新型城镇化，确立都市圈城市群

4、房价会涨还是跌？

——2017.5.12，人民日报发文：房价上涨是必然趋势

——论经济体量，中国和美国最为相像；论土地制度，中国又是香港式的；论人口结构，中国向日本靠拢。再加上调控，所以房价的问题很复杂

——房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融

——从人口结构上看，大概率上2030年是房地产和房价的转折点

——人口老龄化加速影响房地产。老龄化会拖累经济增速

——房价会涨还是跌？看通胀、区域、投资渠道

——根源：土地财政，人地错配，货币超发

5、房地产供应会增加：通货膨胀预期、土地财政与现行房地产市场政策的拉锯

——货币发行增速加快，国家实行积极货币政策

——由于货币宽松，利率下行，全球资金都在争抢资产，房子涨价

——通胀预期下，购房更容易保值：正面影响

——土地制度政策变化影响房地产

——地方财政依赖土地财政，地方政府财政紧张，加大房地产扶持，增加土地收入

——部分支持实体经济的资金，经过各种渠道，外溢到房地产市场

——居民负债大幅激增，但负债绝对值远低于美国、日本

——各地抢人大战，需要房地产配合

——“两新一重”是重大抓手。其中一个“新”，是新型城镇化，当然包括房地产

——2021年《政府工作报告》：老旧小区改造、安居房与基建

6、产业投资与房地产市场的区域分化

——环境资源禀赋、政策禀赋

——政府能力、营商环境

——土地、资金、人口、人才、技术、产业

——我国主要区域经济潜力：中部、东部、东北、西北、西南、华南

——城市赋能产业：区域经济潜力取决于人才和资金的流向，硬环境+软环境

——房地产市场区域分化、房地产企业分化是必然趋势

7、全国各区域产业投资与城市房地产投资潜力研判

——投资不过山海关，买债不买云贵川

——一、二、三线城市产业投资与房地产投资潜力研判

——各主要城市群产业投资与房地产投资潜力研判

八、我国房地产行业发展的政策背景：我国房地产政策的变化和影响

1、基建政策变化和影响

——2018年10月31日，国务院办公厅下发国办发〔2018〕101号文《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》，提出由于2018年以来基础设施投资增速回落较多，亟需聚焦基础设施领域突出短板。

——主要精神：加大基建补短板力度，融资平台、PPP、专项债、贷款保驾护航。

——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4万亿资金注入）、“落地快”（在10月的常务会议上，就核准一批建设项目）。

——2019年以来，经济下行期，投资不旺的情况下，基建托底是大势所趋

2、2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，明确了省级政府更大的用地自主权。

——《决定》称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

——《决定》还规定，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。

3、2018年年底的中央经济工作会议中，提出“新基建”概念。会议提出“加强人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设”。

4、应对疫情影响，发力新基建。中共中央政治局常务委员会2020年3月4日召开的会议中进一步提出“要加大公共卫生服务、应急物资保障领域投入，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度”。

5、中共中央政治局常务委员会2020年3月4日召开的会议中进一步提出，要选好投资项目，加强用地、用能、资金等政策配套，加快推进国家规划已明确的重大工程和基础设施建设。

6、2020年新增专项债向基建倾斜，政策性金融或成为基建的“长期资金供给”

——随着资金问题得到缓解，同时基建项目储备充足，2020年建筑业弱复苏趋势稳定。

7、“房住不炒”政策变化影响房地产业

——自2016年四季度以来，中国楼市进入“五限时代”

——中央提出“房住不炒”

——银行贷款、发行债券、海外融资等融资渠道被限制

——最新房地产政策变化影响建筑行业

8、最新房地产金融政策

（1）三道红线

——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控

（2）房贷收紧、房贷利率提高

——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求

——广东地区LPR加点提高

——严查房抵经营贷违规流入楼市

——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”

（3）地产信托业务正经历又一轮监管调控

——针对狂飙突进的地产信托业务，2019年5月17日，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”)后，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制了前端融资模式的发展。

——23号文+窗口指导后，部分信托房地产业务暂停，旧改、供应链金融购房尾款类项目除外

（4）房贷集中度管理新政

——2021年1月9日中国人民银行、银保监会日前发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度

——各省加码

（5）“2213”：“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中

——22城住宅用地公告不能超过三次

——与22城GDP接近的城市，会成为房企拿地的潜在目标

9、在经济“双循环”中，基建必将扮演重要角色

——以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局

——我国未来经济持续增长需要基建提供助力

10、新型城镇化和都市圈建设，需要基建的支持

11、19大后中国经济走向预示建筑行业平稳发展

——我国长期向好支撑基建和房地产需求

——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望

——基础设施建设是经济发展的支撑条件

——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展

——地方财政压力

——百姓财富保值

12、基建扩张面临巨大阻力，主要原因：

——财政约束。各省财政赤字太大。

——货币约束

——成本约束

——需求导向、效益为本：2021.3.29，国务院办公厅最新通知：严禁以新建城际铁路/市域（郊）铁路名义变相建设地铁/轻轨

九、“2213”：土地出让两集中政策解读

（一）22城“两集中”供地新政的推出

1、全国22城市一年只能出让三次宅地，房地产调控长效机制伸向土地供应

2、新政覆盖北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市。

3、集中挂牌与集中出让，将如何传导到楼市？“双集中”制度对行业的影响重大，不亚于此前的三条红线和限贷政策。

4、双集中卖地政策，就像东北在冬天卖白菜一样，贵不起来，不像南方的蔬菜全年常有，能随行就市。这一政策对地方政府、对企业自上而下的压力都很大。

（二）22城“两集中”供地新政进展和实施效果解读：基于北京、杭州等城市土地出让实践

1、北京首批集中供地解读

（1）反思：“陪跑团”和“老白干”

（2）房企面临未来更多的挑战：再战高标准，入围房企需提交高标准建设方案

（3）中标经验：从北京集中土拍首日看，联合体成为拿地主体的主要形态

（4）不能为拍地而拍地：提前算好拍地商业账

2、杭州首批集中供地解读

（1）杭州楼市景气度依旧高涨：封顶的溢价率、刷新纪录的高自持率

（2）土地市场的火热情绪迅速传导到了二手房交易市场

（3）集中供地的火热程度远远超出房企的预料

3、深圳的首场集中供地解读

（1）密集集中供地下，利润空间的压缩逼使房企投资逻辑分化

（2）赚个流量

（3）投资逻辑

4、广州首批集中供地解读：集中供地的竞争火力冷热分化

——67家房企围猎广州首批48宗宅地：马甲围地、开拍前竞价与远郊地块流拍

（1）开发商比较踊跃

（2）热点地块遭抢

（3）马甲围地

（4）六幅宅地流拍

（5）谁是赢家

5、从7大城市集中供地来看，这场集中供地潮变成了一场“囚徒困境”

6、房地产企业的市场取舍：天津和长春土地市场遇冷

7、大买家：

7个城市4600亿元成交金额中，央企和国企背景房企及联合体拿地金额2050亿元

（三）22城“两集中”供地新政的反思

1、楼市“集中供地”的假象与真相

2、集中供地下房企分化加剧：龙头房企和国企的下半场

（四） 22城“两集中”供地新政之后的土拍市场，房地产企业如何应对？

1、22城宅地迎来集中竞拍，房企买地钱从哪儿来

（1）降低融资成本，应对房企分化

（2）

“拿地保证金融资”都是一个全新的融资概念

（3）房企区域融资负责人四处寻找短期融资之道

（4）资金调配

（5）保证金融资和前融需求开始大幅增加

（6）前融受制

（7）找钱

2、积极研判各地土地集中出让规则：以上海、成都为例

（1）上海首批集中供地52宗 限定溢价率不超10%

（2）上海制定新竞价规则

（3）上海设计机制，杜绝多个“马甲”“围标”抢地

（4）成都新规：禁止“三条红线”超标的房企参与土拍

（5）杭州： 9月底前，试点开展“竞地价竞品质”的土地出让方式

3、房地产企业应对：根据每个城市的供地结构，匹配合适的应对策略

4、不改就等死：土地供给集中制下小房企的生存之战

5、房地产转向城市更新领域

（1）城市更新不是房地产开发

（2）拆除重建、有机更新、综合整治三个概念辨析

（3）案例：成都的猛追湾改造项目，是EPC+O模式（即设计、采购、施工及运营维护一体化的总承包模式

（4）企业参与城市更新有五个关键要点：科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要

（五） 22城“两集中”供地新政的应对：“联合体” 合作拿地，开展项目合作开发

1、合作已成常态，房企权益比呈下降趋势

2、房企合作开发中常见的五种模式

（1）合资成立项目公司获取土地

（2）与土地持有方进行股权合作

（3）集团层面的战略合作

（4）小股操盘

（5）代建

2、房企在合作开发中扮演的角色

（1）项目的独立操盘与联合操盘

1）独立操盘

2）联合操盘

（2）项目的并表选择

1）上市房企优先并表

2）实际控制方优先并表

3）股权一致则协商并表

3、不同类型房企规模发展的四种模式：合作开发对企业发展的作用及意义

（1）独立操盘能力强、项目权益高的房企

（2）品牌能力强、项目合作较多的大型房企

（3）通过合作开发推进全国化扩张的房企

（4）操盘及项目管理能力较强的房企

4、实际合作运营也同样会存在一些潜在的问题

（1）在多房企合作特别是联合操盘的项目中，由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同，甚至是企业文化存在差异。都会不可避免地提高沟通成本、降低合作效率、进而拖延项目进度，在增加财务成本的同时也平添了风险。

（2）由于合作开发项目涉及的企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业等问题上可能会存在的责任界定问题，也是不容忽视的。

5、房企在参与项目合作开发的前期，应该尽力规避潜在的风险

（1）各合作方需要明确各自在项目开发中的职能和责任，以高效推进项目的有序开发。

（2）需要做好财务核算和工程进度的管理。地产开发作为资金占用大、开发流程复杂、周期较长的系统工程，潜在的风险可能会带来较大的负面效果。

（3）需要建立高效的沟通和决策机制，以降低因合作开发带来的沟通成本。

6、案例：卓越置业未来将以合作操盘模式开发北京4宗宅地

7、关于项目合作开发的极简解释

（六）22城“两集中” 土地新政展望

1、到底缺不缺地？土地供应会不会加大？

2、蔡继明： 《关于取消对城市建设用地不合理限制的建议》

3、 土地供应会加大，但地方政府会继续采取“挤牙膏”的方式供地

4、“2213”土地出让“两集中”政策会继续“打补丁”

5、如果房价预期控制不住，会有更多的城市采取22城类似政策，比如西安和徐州

6、房地产企业“用脚投票”：多数房企开始战略收缩，投资的重心逐步向核心城市、核心地段倾斜

（七）22城“两集中”供地新政的学习与思考

——当前土地政策背景下，房地产行业/企业如何应对？

——深耕湖南、长沙市场的基础上，开拓22个城市及其都市圈市场

——研判长沙等城市集中供地、准备充足资金、联合体拿地……

——与22城GDP接近、市场潜力接近的城市，会成为房企拿地的潜在目标

——给国企的策略建议

十、洞察先机：对房地产企业和个人房地产投资的几点建议

1、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展

——我国长期向好支撑基建和房地产需求

——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望

——基础设施建设是经济发展的支撑条件

——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展

——地方财政压力

——百姓财富保值

——消费结构升级，广大中产阶层购房需求增加

2、直面困难：房地产企业面临的困难

——每次限购，房地产企业都会受到影响

——房地产企业借外债的大门被关

——房地产企业融资难、成本提高

——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控。“三条红线”逼迫房地产企业放慢投资速度，回笼资金

——房贷收紧、房贷利率提高

——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求

——广东地区LPR加点提高

——严查房抵经营贷违规流入楼市

——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”

——地产信托业务正经历又一轮监管调控。2021年5月中旬，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》

——2021年1月9日中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度

——各省加码

——“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中

——2021年《政府工作报告》：房住不炒

——2020年3月29日，住房和城乡建设部发布通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知提出，县城新建住宅以6层为主，新建住宅最高不超过18层。

3、坚定信念：正确认识房地产在经济发展中的作用和地位

——房地产不可废弃，具有不可替代的作用

——不可过度依赖

——房住不炒

——不能影响科技创新和可持续发展

4、做好自己的事情：给房地产企业的几点建议

——正确识别房地产企业债务风险，做好风控

——房地产是资金密集型行业，房地产开发企业负债水平高

——房地产企业融资创新

——精耕细作、比拼内功成为房地产企业的常态

——做好自己的事情：做好产品，造好房子

——正确认识房地产周期

——未雨绸缪。系好安全带

——做好企业管理创新

5、收益与风险的权衡：给个人投资房地产的几点建议

——通胀预期下，购房更容易保值

——由于货币宽松，利率下行，全球资金都在争抢资产，房子涨价

——按揭贷的风险，取决于借款人的还款能力，取决于宏观经济形势、就业机会赚钱能力，地区发展。

——关键看个人情况。首付比例大幅提升的情况下，除非发生经济危机，一般不会不还款。

——消费按揭贷款，用于购房首付，会加大还款风险。

——权衡购房的收益与风险

——房产税会不会来？遗产税会不会有？

6、甄别不同区域的机会：对房地产企业和个人投资房地产的建议

——甄别不同区域的机会：人往何处去？钱往何处去？

——要研究区域的房地产市场发展趋势

——各城市房地产市场的差异化将成为常态，房地产市场大分化时代的来临

——人口流入，房价上升

——人随产业走，产业园、科技园、商业区（高端人口集聚区，房价高，负担得起高房价）

——区位、交通、地段（不光看眼前，还要来看规划）

——资源分配、调配的倾斜：地铁、学校、医院、政府单位……

——学区房政策

——房地产调控政策

十一、“互联网+”时代房地产企业管理创新：思维创新

1、人类正在进入信息生产力时代

2、互联网+将改变什么

——制造业、服务业、信息化跨界协同创新

3、信息时代三大动力：新基础设施、新要素、新结构

——自由连接体：专家化—柔性化

4、互联网+的新思维：政府、企业和个人如何抓住新机遇

十二、“互联网+”时代房地产企业管理创新：战略创新

1、“互联网+”时代下对房地产企业进行管理创新的必要性

2、新形势下的房地产战略转型

3、新形势下的房地产战略转型的案例

——案例：标杆企业的战略调整：万科等

——案例：全产业链之“碧桂园模式”分析

——案例：恒大成功密码解析

十三、“互联网+”时代房地产企业管理创新：工作创新

1、领导艺术创新：毛泽东领导艺术与房地产卓越管理

2、互联网时代机制创新：创建良好的团队

——减少管理层次，实现组织结构的扁平化和信息化

3、知识管理创新：房地产企业竞争优势的来源

4、营销模式创新：树立消费者为主导地位

5、企业人力资源管理创新

——互联网时代、人工智能时代80、90青年员工特征与管理

6、企业财务管理创新

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海！

祝大家事业顺利，身体健康！