美国俄亥俄区域中心 安永办公大楼EB-5项目分析 孙 毅 基本情况： 移民局批准:美国俄亥俄区域中心. 地点:位于美国东北部俄亥俄州克利夫兰市. 基金:CIF克里弗兰国际基金. 项目介绍: 占地81000平方米,总面积44000平方米,楼高18层.含商务酒店,商务中心,目前,世界四大会计师事务所,安永已签12年租约,并以安永命名此楼.现已租出70%,安永占出租面积40%,另有30%被律师楼租下,余30%将于90-180天租出.动工时间:2010年10月,竣工时间:2013年3月. 投资结构: 总投资3亿美元,政府1.23亿美元,占41%,目前已到位.债券1.03亿美元中EB-5计4500万美元,占总投资15%,银行3724万美元,发展商现金和土地3590万美元.其他70万美元. 绿卡保障: CIF使用IMPLAN经济模型计算就业机会,该评估报告已获移民局批准.该项目可创造2448个就业机会,就业系数达到27.2，远超出移民局要求. 还款担保: 1，资产抵押担保.大楼和土地,建成后租金抵押担保.EB-5投资人为第一顺位还款人. 2，个人无限责任担保.开发商有个人资产3亿美元,为EB-5投资人做个人无限责任担保. 3，承包商和开发商担保.工程质量进度预算,已作出承诺,否则将赔偿. 评估分析: 多层担保形式上保证了还款,但皆为内部担保,未出风险范围,若有第三方担保则完美.就业系数可为绿卡保障,但如有移民局对此系数的认定,则将保证绿卡.未见到移民局批准函,应补充提供.最大的问题是.项目尚未动工, 项目运作尚在计划范畴, 移民局将审核项目可行性,这些都是变数因素.2年后,申请人被移民局审核条件取消时,项目可能尚未竣工或未营业,实际就业系数若低于理论系数,这可能将影响取消条件. 作者简介: 孙毅先生，联合国FAO培训资质和加拿大政府CCPE认证，美国商务部全球认证的BSP商务服务成员，北京坤荣律师事务所高级合伙人。