房市连着股市牵动人心 ——2319点是否是底部？ 复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授 ①三部委声明极快极明确，否认松绑 股市从2319点反弹以来，房地产政策始终是影响股市最敏感的神经。市场刚刚反弹，就冒出传闻：“北京、上海对第三套房贷款松绑了，又可以贷款买房了”。12号，所有地产股一扫多日萎靡，大涨起来。由于房地产市场是银行业绩最大之依赖，银行贷款的最大投向是房地产，因此，招行、中行、建行等股票立即大涨，连中行转债也大涨。但12号当天，中国住建部、银监会等三部委以迅雷不及掩耳之势发表声明：否认楼市调控将松动之传闻，强调各地要继续坚定不移地执行“新国十条”，严格执行差别化住房信贷政策，坚决遏制投资投机性购房。 特别是各大商业银行都重申对第二套房按5:5首付、1.1倍利率贷款，而对第三套房不贷的政策。上海市出了更严的一招：即使你未贷过款，自己已有2套房的，也不能再贷款买第三套。这一来，股市13号随即下跌，所有房产股、银行股一起低了头。但股市一旦进入反弹，似意犹未尽，周三再反弹；周四在农行上市，从二级市场抽走资金108亿元（103亿股×40%×2.70元）的拖累下，股市又出现下跌。总之，房地产市场与股市紧密相连，牵动着亿万人心，影响着中国经济走势。 ②房产税可能会搁浅 上海两套不同的房产税方案早已上报国务院了，但至今未见讨论与批复，笔者估计一时也实在难以出来。第一，上海经过修改的房产税方案实质上就是物业税，完全是个新税种，必须经全国人大批准，否则就是违法的。国务院领导应该已看到了我和北京学者们的意见。第二，房产税影响太大，肯定会对房地产市场造成致命的摧毁性打击，有可能使中国成为第二个日本，管理层不会不慎重考虑。第三，房产税实施太难：谁来评估，怎么评估，又出现无数寻租与贪官。第四，每个城市都征此税吗？有的城市（特别是中、小城市）房子卖得并不好，房价也不高，也征此税吗？笔者近日去了哈尔滨，房地产价格为7000-8000元/㎡（使用面积1万元/㎡）；虽然也涨了不少，但与北京、上海比不算高，这种二线城市也征房产税吗？长沙、成都雷同，也征吗？第五，如果房市像日本这样真的一泻千里，七万多亿的地方债务怎么还；靠中央拨款还吗？各行各业一片萧条，大学生毕业就失业（现在已在很多城市出现），怎么办？ 凡此种种，只要是明白人在当领导，就不太会贸然出台房产税（即物业税）方案。 ③不出房产税，光限制贷款，楼市也会走软 差别化房贷政策实际上是对房地产专项大幅提高了利率，打击力度其实也很大。过去100万投入股市只能买100万股票，但却可以买300万的房地产，即前10年炒楼市，获利的是投资投机者，撑腰的、风险大的是银行：3:7贷款，就是信用交易，垫头交易。现在对第二套改成5:5贷款，第三套不贷了，等于银行釜底抽薪。长期坚持下去，楼市也会走软。毕竟一下子拿得出几百万，全额付款买房的人不多。很多人是贷款买了房等涨的，不太涨了，一个月拿出几千元按揭，久而久之，就会怕了。特别是1997-2001年香港那种边还按揭边大跌的局面万一发生的话，人们会不知所措的。 ④各地百姓及房产商多数仍不信房市会跌 到各地调研发现，很多地方老百姓、房产商对本轮调控依然不怕，熟视无睹，仍在抢房。倒是一些单位怕了，不敢去买土地，急急忙忙把手中的存房让单位职工竞买。此外，各二线城市政府及银行并不太理会国务院的“国十条”，因为是行政法规，也没讲死，并不规定全国大中小城市、县、镇都不能贷款买第三套房。因此，一些地方完全不怕，新房仍然一抢而空。与北京、上海、深圳没有成交量的惨景形成了鲜明对照。总之，房地产市场，还要密切关注。 ⑤本周股市 本周股市处于2319点的反弹之中，股市是否会完全跟着房市走，这很关键；如果还跟，房市肯定还会长期调控下去。据说有经济学家向国务院建议：宁可经济放慢一些，也要把房价降下来。所以，调控还会持续下去。房市软，占权重50%多的房地产股、银行股就强不了，股市也就软。但现在有一种意见值得思考：不炒房了，社会上还是有不少钱，炒什么呢？是否会脱离房市炒其他个股？如炒百货、消费和资产重组类。这次反弹中有的股涨了15-20%，令人震动。此外，打新股常常破发（国债、债券不断上涨）收益很低了；但他们还是要发，本周一边上市农行（果然只涨了几分钱），一边周五又是边上新股边发4个创业板。臭鱼烂虾和好股一起混着发，中国股市上半年全世界表现最差，但IPO募钱最多。还有些小盘股里有外资股。一元买进的，过几年几十元高价抛出；对普通老百姓，却总高价高市盈率发新股。 总之，股市是会在2319-2500之间稳下来来回走厢形、炒个股（这种可能是存在的），还是反弹之后又向2300点以下冲去，这也是一部分人担心的。现在看来上边并不担心，也不救市，因为IPO不停，农行照上，这说明他们认为股市不怕这样下去。总之，要控制仓位，小心运作，打打游击为好。 此外，国家统计局发布上半年数据，GDP同比增长11.1%，二季度增速已回落了，我认为这与全国房地产市场四月底起走软、钢铁等突然无人要密切有关。这里是否会出现房市和宏观经济的向下拐点，值得注意。CPI回落了，加息更不可能了。这是中国经济左右为难的一种局面。